Dicho de otra forma: puedo recuperar las arras entregadas por compra de vivienda si no consigo financiación por el banco?
Se trata de un caso real:
Hace unos meses una persona hizo una oferta para comprar una vivienda y la misma fue aceptada por los vendedores. Entregó una señal/cantidad a cuenta del precio de 2.000€ a la que se le dotó expresamente como cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, si el contrato no llegaba a buen fin. Y se comprometieron a firmar la escritura pública antes de diciembre.
Esta persona tenía problemas con la financiación dado que aparecía en fichero de impagados. Pero como le interesaba la vivienda volvieron a firmar la oferta y entregó a cuenta en esta ocasión 3.000€, a la que se le dotó expresamente, junto con los 2.000€, anteriores, como cantidad entregada en concepto de arras penitenciales si el contrato no llegaba a buen fin. Y se comprometieron a firmar la escritura pública antes de 30 de abril.
Ha transcurrido esa fecha limite 30 de abril y el comprador sigue sin poder conseguir la financiación y los vendedores han comunicado que dan por resuelto el contrato, que hacen suyas las cantidades entregadas a cuenta y que van a volver a poner a la venta el inmueble.
El comprador no sabe cuándo va a poder conseguir el resto del importe porque no consigue el préstamo por ningún banco. ¿Puede el vendedor quedarse con las cantidades entregadas?
Respuesta
En principio ha transcurrido el plazo señalado en el pacto de arras para que se formalice el contrato ante notario, lo cual es un incumplimiento por parte del comprador.
De otra parte, las arras se han pactado expresamente como arras penitenciales. Tampoco se ha estipulado nada expresamente en el ese pacto por escrito sobre las consecuencias de no obtención de financiación por parte del comprador.
Las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes al otro, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido.
El Código civil español regula las arras penitenciales para el contrato de compraventa en su artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
En consecuencia, los propietarios vendedores pueden hacer suyas el 100% de las cantidades entregadas y el comprador perderá los 5.000 euros entregados.
Previamente a ello se intentaría llegar a un acuerdo amistoso entre las partes recuperando parte de las arras pero si esto no fuera posible los vendedores podrán quedarse con los 5.000 euros entregado.
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