La Asamblea de Madrid vota hoy el Proyecto de Ley de Medidas Urbanísticas para la Promoción de vivienda Protegida que se remitió a la Asamblea de Madrid para su tramitación parlamentaria. Recoge un plan de choque para sacar oferta asequible en tiempo récord y que permitirá convertir oficinas en vivienda protegida.
La nueva ley dará a las promotoras la posibilidad de pedir licencias para el cambio de uso de suelo terciario (oficinas) a residencial (viviendas). Con una condición: tendrá una durante 15 años, esas viviendas estarán protegidas, con el objetivo de destinarlas preferiblemente a alquiler asequible.
Se trata de sacar oferta rápido al mercado sin necesidad de modificar el planeamiento. Y no cualquier vivienda, sino vivienda protegida, destinada a colectivos más vulnerables.
Es la posibilidad de implantar el uso residencial, las edificaciones o parcelas, calificadas por el planeamiento como terciario oficinas con requisitos propios para su materialización, debiendo destinarse a vivienda de protección en régimen de alquiler, mediante licencia» así lo recoge la memoria del anteproyecto.
*Se realizaría sin modificar el Planeamiento
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Que tiempo tardará en aplicarse?
Una vez aprobada en la Asamblea, la ley entrará en vigor al día siguiente de publicarse en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid.
Una vez publicado, las promotoras tendrán 2 años para pedir las solicitudes de licencia y 3 años más para ejecutar el cambio de uso a residencial (para habilitar el espacio como vivienda). Eso significa que podrían tardar hasta 5 años en poner en marcha las viviendas (hasta 2029).
El problema es que el planeamiento urbanístico en España está parado con la actual Ley del Suelo Estatal. La maraña burocrática y los obstáculos de la regulación eternizan cualquier proyecto de construcción. La media para sacar proyectos adelante en Madrid ronda los 30 años, la más alta de España.
Ante la lentitud del modelo urbanístico, toca tirar de medidas de choque. según indican desde la Comunidad de Madrid.
La Ley permitirá «eliminar trámites innecesarios y reducir los plazos para la construcción de vivienda pública».
¿ Las Licencias quien las conceden?
Aunque la Comunidad de Madrid tiene la competencia legislativa en materia de urbanismo, son los Ayuntamientos los que deciden si aplicar o no la ley, y con qué condiciones.
Una vez la ley entre en vigor (un día después de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid), se abre un plazo de 4 meses para que los ayuntamientos decidan si se aplica o no en su término municipal y si establecen condiciones complementarias.
Entre esas condiciones, podrían decidir por ejemplo aplicarla pero solo en determinadas zonas, o exigir estudios de viabilidad ambiental o algún tipo de impacto, por ejemplo.
¿Las licencias son para siempre?
Si, permitirá a las promotoras pedir licencia para el cambio de uso alternativo a residencial como vivienda protegida, y que este uso residencial permanecerá en el tiempo.
¿ Cuánto tiempo estarán protegidas las viviendas?
Lo que no permanece en el tiempo es el carácter protegido de la vivienda: «en cuanto a la duración del plazo de protección se estará a lo dispuesto en la normativa de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid vigente en la actualidad, que es de 15 años tanto para VPPB (Vivienda protegida de nueva construcción) como para VPPL (Vivienda protegida de precio libre)
¿Qué pasa después de los 15 años?
A los 15 años las viviendas dejarán de estar protegidas y pasarán al mercado libre. Una condición no exenta de polémica, teniendo en cuenta que esa es precisamente la causa que ha llevado al desmantelamiento del parque público de vivienda en España.
Tema Polémico, la medida podría entrar en conflicto con la ley de Vivienda, que blinda los pisos protegidos, prohibiendo su venta a precio libre hasta pasados 30 años.
El problema es que precisamente el desmantelamiento de pisos protegidos durante la burbuja (la pérdida de su condición de protección oficial y venta a precio libre) es lo que ha llevado a que España pasara de ser un país donde el 90% de los pisos construidos eran VPO (Vivienda de Protección Oficial) a solo un 10%, con un parque de alquiler social ridículo que apenas alcanza el 2,5% de la oferta.
Se trata de suelos de edificios y oficinas vacantes o sin demanda, por lo que no tienen mucho recorrido en el mercado.
«Como consecuencia de la pandemia hay menor demanda de espacios de oficinas: con la implantación del teletrabajo las superficies son menores y están concentradas en lugares determinados»
En Madrid se podría construir unas 20.000 viviendas
Para poder efectuar el cambio de uso y convertir las oficinas en viviendas, las promotoras deben comprometerse a destinar esos pisos como «vivienda protegida en régimen de alquiler, para atender a las necesidades de las personas con menores rentas y más desprotegidas», aclara el Proyecto
El problema es que, teniendo en cuenta esa caducidad como régimen de protección, a los 15 años dejarían de beneficiar a estos colectivos, pasando al mercado libre.
¿ La medida es nueva?
La medida no es nueva y se está aplicando a nivel internacional.
Desmantelar oficinas para levantar viviendas parece ser el nuevo mantra que conquista el centro de las grandes capitales, donde la falta de oferta de pisos en venta y alquiler ha disparado precios hasta niveles nunca vistos. Ahora queda por ver si la medida es efectiva y se convence a los promotores para que soliciten los cambios de uso de oficinas a viviendas.
María de los Reyes Rueda Serrano. Abogada Urbanista. Secretaria de la Asociación Española de Abogados Urbanistas
fuente: Business Inside